本文目录一览：

• 1、北京租房新政向租户权益倾斜租房时代来了吗？
• 2、北京租房政策是什么？
• 3、北京规范市场租房补贴发放，家庭承租其父母或子女将不予补贴
• 4、北京新规：多子女轮候家庭可优先配租公租房
• 5、北京租房新政：“N+1”模式不受政策支持

北京租房新政向租户权益倾斜租房时代来了吗？

租房新政向租户权益倾斜，终结市场乱象尚需时日。

租房时代来了吗？

上班族在北京租房多年，是继续在租来的房子里结婚生子，还是在高房价的压力下勒紧裤腰带凑首付款？对数量庞大的“刚需”人群来说，每次房地产市场调整期，租与买都是艰难抉择。

上周，北京租房新政公开征求意见，意在赋予租房者更多享受公共服务的权利，也是希望刚需人群将租房作为除买房之外的安居手段。记者连日来调查发现，租房在权益和生活品质上与买房还存在巨大落差，众多租客能否打消顾虑退出买房大军，还得看北京租房新政的落地效果。

　不稳定

一年被赶出来三回

伴随着楼市降温，在回龙观租房的小赵终于松了一口气。过去近一年的时间，他一连换了三次房，三次都是被房东“赶”出来。

三次租房都是找正规中介，签一年期的正规合同，但隔不久小赵就会接到房东的 *** ：“房子准备卖了，不租了，你抓紧找房吧！”

过去一段时间二手房价格疯涨，租赁市场也一同“遭殃”。不少房东趁价格上涨较快，获利较多，便不顾合同由租转售，租客也不得不面临“被违约”的遭遇。小赵说，虽然房东愿意承担违约金，但只有一个月房租的违约金既不能在暴涨的房价下对房东产生约束，也无法弥补自己频繁搬家的损失。

被房东“赶”走之外，租客也正遭遇着另一种“不靠谱”。在朝阳区北苑地区租房的刘海向记者诉苦，几乎每隔一段时间，房东都会提出涨房租，而且每次的上涨幅度能达到千元以上。“未来肯定会买房，不想再过这种不安稳的租房生活。”

这也让房地产市场的“购”与“租”陷入怪圈：楼市买卖过热，期望通过发展租赁市场进行降温，但租赁市场不健全不稳定，又加剧租客买房，抬高楼市热度。

在国际上，许多租房率较高的国家都对房东肆意撕毁合同等行为给予重罚。德国的住房自有率仅有四成，60%左右的居民靠租房居住。但德国有着十分严苛的租金管制，各州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%，房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。此外，德国还严禁房东随意赶客，十分注重保护租客利益。“国家还需从制度层面上给予租客更多的权益保护，为相关管理部门提供监管依据，去指导和约束各个市场主体的行为。”伟业我爱我家爱集团副总裁胡景晖说。

　有隐忧

子女入学排序靠后

“我们是公立幼儿园，由于资源有限，还只能招收京籍子女。”棉花胡同幼儿园园长李建丽对记者说，300多个名额，光京籍的就报名1000多，资源有限，按规定非京籍子女还不能进公立幼儿园，但可以去私立幼儿园。

购房与租房，享受到的教育资源差异太大，是上班族选择长期租赁的更大障碍。

在义务教育阶段，租房特别是非京籍租房能否就近入学？北京市教委的教育咨询热线回复，非京籍租房需要提供包括户口本在内的“五证”到相应的街道进行审核，审核通过就可就近入学。但记者调查发现，由于学位资源紧张，子女就学存在先后顺序。

比如在幼升小环节，一般学校都会根据是否有所在片区的户口、房产进行排序。“肯定要优先保障房子和户口都在片区的，租房者的子女只能排在后面。”海淀区一位担任小学校长多年的教育人士对记者透露，一些资源紧张的热点学校，房子、户口都在片区的家庭爆满，租房人群的子女入学希望渺茫。

她介绍，非京籍租房子女的入学一般也会解决，比如通过协调到周边其它学校入学。海淀区教委今年发布的《关于2017年义务教育阶段入学工作的实施意见》显示，本市户籍适龄儿童，是随监护人到责任学校进行信息审核，办理登记入学手续；非本市户籍适龄儿童，则是随监护人到居住地对应学校联系就读，学校接收有困难的，由学区协调解决。

“承租人子女可以就近入学，并非保证优质学区入学，承租人子女上优质学校的可能性并不大。”中原地产首席分析师张大伟说。

不仅如此，去年，西城区就明确“一套房6年内只能直系子女入学”，海淀也宣布“每套房屋六年内只提供一个学位”。“也就是说，如果房东把房子里的学位用了，租客的子女也很难享受到入学机会。”该教育人士说。

新期待

租赁房未来应标准化

“购租并举”高涨的呼声背后，是当下全国住房租赁市场的整体收益率非常低，不足2%，甚至跑不过一年期存款利率，真正一门心思把租赁产业做大的企业少之又少。

业界分析，发展租赁市场的一些政策还需细化落实，市场各方的积极性必须充分调动，才能真正推动租赁市场健康发展。

租购并举的激励政策落地，往往会强化“租售同权”的心理预期，但在北京、上海等特大城市，真正实现租售同权并不现实，只能尽量以人性化的配套政策，提升刚需人群对长期租房的接受程度。另外，市场人士还担心，一旦实现“租售同权”，学区房的租金上涨压力也会大增。

北京租房政策是什么？

17号下午，北京市住建委、市发改委等部门联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿，再次出台租房新政，规定租住公租房可落户。

新政包括以下几方面：

1.符合条件的京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区接受义务教育！

2.非京籍家庭，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续！

3.租房合同期内不许随意涨租金。

4.租金更好按月收取。

5.合同终止后3个工作日内房主就应退回押金。

6.出租期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房。

7.房东在租赁期间出售住房的，承租人享有优先购买权。

8.租赁期间房屋若买卖继承赠与，不影响租赁合同效力。

9.打击二房东。租户不得擅自转租、合租。

以下为意见稿全文：

《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知？》(征求意见稿)

为加快发展本市住房租赁市场，规范住房租赁管理，推动建立购租并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展，根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)、《北京市房屋租赁管理若干规定》(市 *** 令第231号)等规定，现通知如下：

一、 强化住房租赁管理服务，增加租赁住房供应

(一) 进一步完善住房租赁管理服务体制

市、区住房城乡建设部门应当建立健全住房租赁管理机构，加强住房租赁市场的监督管理和服务。建立住房租赁公益律师队伍，为住房租赁当事人提供法律援助服务，维护其合法权益。

市、区发展改革、教育、公安、规划国土、卫生计生、工商等相关部门按照职责分工，做好住房租赁的监督管理和公共服务工作。

各区人民 *** 应当加强对住房租赁市场监督管理工作的领导，加强社区、村基层管理服务站的建设。基层管理服务站应当做好出租住房的日常检查，发现违法行为及时报告有关部门。

(二) 多渠道增加租赁住房供应

各区人民 *** 应当根据各区实际加强租赁住房用地保障，通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。新建租赁住房应当配置教育设施，居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的，应当依据标准和规划予以设置。新建租赁住房优先面向产业园区、周边就业人员出租，促进职住平衡。

鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营，满足多层次住房租赁需求。

(三) 加大住房租赁的金融支持

鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。通过再贷款、再贴现等政策措施，引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。

继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作，适度增加试点参与银行数量。主动向中国银行间市场交易商协会推荐住房租赁企业或项目，支持其发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励房地产投资信托基金(REITs)发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。

二、 建立住房租赁监管平台，提供便捷公共服务

市住房城乡建设部门会同相关部门按照开放、共享原则，组织建立住房租赁监管平台。住房租赁监管平台通过链接 *** 交易平台，为 *** 交易平台提供后台数据支持，由 *** 交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。

*** 交易平台应当符合住房租赁监管平台要求，其运营主体可以是房地产经纪机构、住房租赁企业、行业组织、商业网站运营者等。具体要求由市住房城乡建设部门制定。

已办理住房租赁登记备案的，承租人依法申请办理公共服务事项时，不再提交其在京有合法稳定住所的纸质证明材料。

1.承租人符合公共租赁住房货币化补贴条件的，可以根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请租金补贴。

2.承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。

承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息，以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

具体办法由各区人民 *** 结合实际情况制定。

3.承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。

承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。

4.住房租赁各方市场主体可通过 *** 交易平台对其他相关方进行评价，评价信息在住房租赁监管平台予以记录和披露。

5.相关部门可根据住房租赁监管平台记录、累积的市场主体的评价信息和核查结果，为市场主体提供差别化服务、增加服务内容和扩大服务范围，实施守信联合激励和失信联合惩戒。

三、 明确住房租赁行为规范，维护当事人合法权益

1.建筑结构和设备设施符合建筑安全、消防等方面的安全条件，且满足基本使用功能；

2.以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租；

3.厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住；

4.人均居住面积不得低于本市规定的标准。

出租人承担出租住房设施设备维修责任，出租住房设施设备出现损坏影响正常使用的，出租人应当及时维修，但当事人另有约定或者承租人不当使用导致的情形除外。

1.住房租赁当事人应当签订书面租赁合同，合同内容应当包括当事人基本信息、住房基本情况、租金、租期、租赁用途、违约责任等。

2.鼓励当事人使用住房租赁合同示范文本。住房租赁合同示范文本由市住房城乡建设部门会同市工商部门制定。

3.鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。

1.住房租赁合同订立后3日内，当事人应当办理登记备案。登记备案信息发生变更的，应及时办理变更备案。

2.住房租赁登记备案采取网上备案方式。租赁当事人可以通过任何 *** 交易平台申请办理住房租赁登记备案，也可以由区住房城乡建设部门服务窗口、基层管理服务站提供网上登记备案服务。

3.住房租赁登记备案信息应当包含出租住房、租赁当事人身份、租期、租金等信息。租赁当事人对其提供信息的真实性、合法性、有效性负责。

4. *** 交易平台应当对住房租赁登记备案申请信息的真实性、合法性、有效性进行核查，核查通过的，如实推送给住房租赁监管平台，住房租赁监管平台予以登记备案。 *** 交易平台可以依托住房租赁监管平台为当事人提供出租住房权属信息、当事人身份信息等查验服务。

5.基层管理服务站应当定期对出租住房实际居住情况进行抽查，发现实际居住情况与住房租赁登记备案信息不符的，应当在住房租赁监管平台上予以注记。

1.租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内出租人不得单方面提高租金。市住房城乡建设部门应当建立住房租金发布制度，及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。

2.出租人应当按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。

3.出租人收取押金的，应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等。除合同另有约定外，自合同终止日起3个工作日内，出租人应将押金退还承租人。出租人对退还押金有异议的，应当承担相应举证责任。

(五)保障承租人合法稳定居住

1.出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房。

2.出租人在租赁期间出售出租住房的，应当提前3个月通知承租人，并不得影响承租人正常使用。承租人在同等条件下享有优先购买权。

3.出租住房在租赁期间因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

4.租赁期间届满，出租人不再继续出租住房的，应当提前1个月以上通知承租人；继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权。原承租人存在重大违约行为的除外。

1.承租人应当遵守有关管理规定，不得损害公共利益和相邻关系人合法权益。由于承租人不当使用行为导致的相应责任由承租人承担。

2.承租人不得擅自转租、合租，合同明确约定可以转租、合租的除外。承租人根据合同约定转租、合租的，应当按本办法规定办理住房租赁登记备案。次承租人不得再次转租。

租赁当事人违反本通知规定的，住房租赁监管平台予以记录并披露，相关部门依法予以处理。

四、 加强市场主体监管，提升住房租赁服务水平

(一) 规范房地产经纪服务行为

1.房地产经纪机构从业人员应当实名服务。房地产经纪机构为当事人提供租赁经纪服务的，应当核对当事人身份证件、出租住房的权属证明，实地查看住房并编制房屋状况说明书，告知当事人有关事项，签订房地产经纪服务合同。

房屋状况说明书和房地产经纪服务合同应当由房地产经纪专业人员签署。

2.房地产经纪机构不得为不符合出租条件的住房提供租赁经纪服务。

3.房地产经纪机构应当根据提供的住房租赁经纪服务内容和服务标准等合理收取费用。收费前，应当向当事人出具收费清单，列明收费事项、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。房地产经纪机构违反本款规定的，由价格主管部门依法处罚。

4.房地产经纪机构应当协助住房租赁当事人办理住房租赁登记备案。

(二) 促进住房租赁企业规范发展

1.住房租赁企业营业执照经营范围应当包括“住房租赁经营”，并自成立之日起30日内将机构和从业人员的基本情况等信息报送所在区住房城乡建设部门备案；信息发生变更的，应当自发生之日起5日内办理相应变更备案。

2.住房租赁企业应当承担出租人责任，建立完善的住房租赁管理流程、服务标准等，确保出租住房符合出租条件并适宜居住。

3.住房租赁企业签订住房租赁合同前，应当查验承租人身份证件，并如实记载相关信息。

4.住房租赁企业以及公共租赁住房和集体建设用地上租赁住房的经营主体，应当在住房租赁合同签订之日起3日内办理住房租赁登记备案。租赁合同信息发生变更的，应及时办理租赁登记备案变更。

*** 交易平台、房地产经纪机构、住房租赁企业等应当对获取的租赁当事人相关信息负有保密责任，不得违反法律法规要求和约定使用相关信息。

住房城乡建设部门应当会同相关部门加强对 *** 交易平台的动态核查，发现 *** 交易平台不符合相关条件、在住房租赁服务过程中存在违法违规行为的，市住房城乡建设部门可按规定终止其与住房租赁监管平台的系统链接；涉嫌犯罪的，移交公安部门依法追究刑事责任。

五、在本市国有土地上依法建设的住房，以及在集体建设用地上符合城乡规划建设的租赁住房的租赁，按照本通知执行。公共租赁住房、直管公房的租赁，有特殊规定的，从其规定。

北京规范市场租房补贴发放，家庭承租其父母或子女将不予补贴

为进一步加强市场租房补贴发放管理，规范住房租赁合同，北京市住建委日前发布《关于进一步规范市场租房补贴发放管理等问题的通知（征求意见稿）》并面向社会公开征求意见，公开征集意见时间截至4月23日。北京青年报记者注意到，征求意见稿在简化市场租房补贴领取手续的同时，明确市场租房补贴家庭若租赁申请人及家庭成员的父母、子女或户籍所在地地址住房，不予发放市场租房补贴。

对于自行在市场租房的中低收入家庭，本市一直采取货币补贴的方式缓解住房压力。按照2020年8月执行的新政，三口之家每月更高可补3500元。而要想取得市场租房补贴，补贴家庭需提供相应材料与证明。北青报记者注意到，征求意见稿规范了合同签订、简化了市场租房补贴领取手续。

根据征求意见稿，市场租房补贴家庭与出租人签订住房租赁合同时应使用《北京市住房租赁合同》（示范文本）。区、街道办事处（乡镇人民 *** ）住房保障管理部门为补贴家庭办理市场租房补贴领取手续时，应对使用住房租赁合同示范文本情况予以核验。已领取市场租房补贴但未使用《北京市住房租赁合同》（示范文本）的家庭，应在租赁合同到期后按上款要求重新签订住房租赁合同。

补贴家庭与出租人签订住房租赁合同，依规办理住房租赁登记备案通过后，补贴家庭可持申请人身份证、代发银行的银行卡、住房租赁合同等材料及复印件，直接到街道办事处（乡镇人民 *** ）住房保障管理部门办理市场租房补贴领取手续，房屋出租人（含单位）无需到场；补贴家庭承租平房的，出租人可不提供房屋安全鉴定证明。

值得一提的是，参考上海、天津等地做法，征求意见稿也首度明确，对市场租房补贴家庭租赁申请人及家庭成员的父母、子女或户籍所在地地址住房的情况，不予发放市场租房补贴。已领取市场租房补贴的家庭正在承租申请人及家庭成员的父母、子女或户籍所在地地址住房的，应在年度复核时向街道办事处（乡镇人民 *** ）住房保障管理部门主动申报，并在年度复核之后6个月内换租符合条件的其他住房，重新办理市场租房补贴领取手续。

住房租赁企业应将出租的房屋信息录入北京市住房租赁监管平台。市场租房补贴家庭承租住房租赁企业经营的住房，须办理住房租赁登记备案后，方可办理市场租房补贴领取手续。经区住房保障管理部门认定，责令补贴家庭退回已领取补贴的，区住房保障管理部门按规定收回补贴后，应向补贴家庭出具收款凭证，并退回至区指定账户。各区住房保障管理部门应将退回的补贴资金单独记账，每年向市住房城乡建设委申报补贴预算时，应予以核减。

（原标题《北京就规范市场租房补贴征求意见

家庭承租其父母或子女住房将不予补贴》）

北京新规：多子女轮候家庭可优先配租公租房

(记者 于立霄)北京市住房和城乡建设委员会18日发布《关于加强公共租赁住房资格复核及分配管理的通知》(简称《通知》)明确提出，对北京市公租房资格实行动态管理、精准保障；多子女轮候家庭可优先配租，北京成为全国首个在公租房配租中落实三孩生育政策的城市。

近年来，北京通过公共租赁住房、保障性租赁住房、市场租房补贴、共有产权住房等多种方式加快解决民众住房困难问题。其中，公租房定位于解决中低收入住房困难家庭，重点面向低保、低收入、大病、重残等特殊困难家庭以及人口较多的家庭配租。

截至目前，北京面向中低收入住房困难家庭已累计配租公租房近9万户。但是，公租房轮候家庭数量仍然较多。此次新政旨在全面提升公租房保障精准度，让有限的公共资源优先惠及困难家庭群体。

《通知》提出，对取得北京市公租房备案资格的低保(含分散供养特困家庭)、低收入、重残、大病等特殊困难家庭，未成年子女数量较多的家庭以及轮候时间超过5年的家庭，区住保部门可结合本区实际情况，直接发放选房通知单组织选房。

为落实国家的生育政策，《通知》明确提出，北京将对未成年子女数量较多的轮候家庭，在公租房配租方面给予适当政策倾斜。同时，在户型选择上，可根据未成年子女数量给予适当照顾，为未成年子女家庭提供更好的居住环境。

数据显示，目前在北京公租房轮候家庭中，有2个及以上未成年子女的家庭近3000户。按照此次《通知》规定，这些家庭可纳入公租房直配模式范围，即区住房保障管理部门可结合本区实际，直接发放选房通知单组织选房，无须经过意向登记、摇号排序等环节。

《通知》还提出，北京要建立完善更加精准高效的审核分配制度，实现资格审核动态管理，对轮候家庭收入、住房等情况进行定期复核。公租房资格备案家庭在轮候期间，需每满24个月主动申报家庭情况，进行资格复核。

北京租房新政：“N+1”模式不受政策支持

在今天之前，北京住房租赁市场实施的是2008年版的房屋租赁合同文本，从今日起，北京将要实施新版的租赁合同，无论是对于租客来说，抑或是对于房东、中介机构来说，都有着深刻影响。

7月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局正式发布了《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本，示范文本自发布之日起正式推行使用。

据小编了解到，新版本的住房租赁合同示范文本不再按成交方式区分不同版本，将2008年版的自行成交、经纪机构居间成交、经纪机构 *** 成交的租赁统一到同一版合同，将涉及经纪服务的内容纳入到经纪服务合同。

在具体合同执行上，有几点新内容值得关注，一是禁止群租房、隔断房，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。二是关于租金，未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。三是关于续租的问题，房东继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权（原承租人存在重大违约行为的除外）。

禁止隔断房，从政策上升至法律

除了对于租赁方式、租金等内容进行规定外，新版住房租赁合同示范文本对于群租房的政策再次重申。

小编发现，在新版住房租赁合同示范文本中最前面写到：根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（京建法〔2013〕13号）的规定，本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

具体来看，这一段有两层意思，一是禁止隔断房、群租房，二是对于具体的租赁面积、居住人数进行了规定与限定。

群租房人数较多，居住环境差，管理薄弱，违章用火、用电、用气现象大量存在，消防安全隐患巨大。2017年，大兴西红门发生的一起严重火灾令 *** 下令严查群租房、隔断房。

此次 *** 发布的新版租赁合同示范文本中，将隔断房和群租房纳入进去，并受到法律约束，意义重大。在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，虽然之前的租赁相关规定中对于居住空间的分割有着直接要求，但是实际运营过程中，不少长租公寓运营方会采取各种突破的方式，包括客厅、阳台空间的分割利用等。本次列入租赁合同中就有着明确的法律准绳，租赁合同本身受合同法约束，违反租赁合同将会影响出租方利益，甚至导致合同本身无效并需进行相应赔偿。因此，本次北京的新版租赁合同可视为针对租赁管控的进一步升级，对于租赁行业的健康发展将起到重要作用。

“N+1”将面临巨大政策风险

7月初，闫丽（化名）发朋友圈吐槽说，自己租赁的房子要被拆除了。闫丽告诉小编，这个房子是从机构手中租赁的，将客厅隔了出来用来租住。但是被举报后，就收到了拆除的通知。

目前在部分出租房中，仍存在房屋打隔断行为，最常见的做法是，将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用，这被称之为“N+1” 模式。

由于客厅面积大、价格相对合适，且经过租赁机构装修后，居住环境大大提高，这种房源在紧张的北京租赁市场有着部分需求存在，而分散式长租公寓运营机构可以通过“N+1”的模式，来提高盈利水平。

但由于属于隔断房的一种，客厅、起居室本不具有居住功能，是疏散通道，如果用来居住，会增加消防安全隐患。此外，在当下的租赁市场中，隔断房的隔断材料是否具备防火效果，这个仍存在潜在风险。因此，“N+1”的模式在北京并不受到法律和政策支持。在2017年底到2018年初的北京住房租赁市场整治风暴中，“N+1”房源曾部分受到清理，此后，也是发现一处查出一处。

有中介机构的工作人员告诉小编，目前北京对于“N+1”态度是，如有举报，就会立马拆除。

中原地产首席分析师张大伟表示，租赁企业目前还处于野蛮发展中，隔断房源比例非常高。从 *** 政策看，隔断违规一直没有变过。在新版合同中，再次明确了这一点，不得改变房屋结构，对于租赁企业来说，将面临非常大的政策风险。

上海、广州、苏州试行“N+1”

随着各地租赁市场的发展，“N+1”模式在符合消防安全的前提下，能够解决部分住房租赁需求。因此，部分城市试行“N+1”模式，目前，包括上海、广州、苏州等城市已经出台了相关文件或政策。

2015年1月份，上海市 *** 办公厅转发的《关于鼓励社会各类机构 *** 经租社会闲置存量住房的试行意见》，其中规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。客厅单独出租使用的，客厅（分隔后）和与之相连的餐厅等均应当具备直接采光和自然通风条件，室内及套内的入口过道应当符合国家和本市住宅设计规范的要求，不得破坏房屋承重结构，并且符合本市居住房屋最小出租单位、居住人数限制、更低承租面积和消防安全管理的相关规定。

这意味着上海开始尝试“N+1”的租赁模式。该意见自2015年3月1日施行，有效期至2017年2月28日。2017年2月24日，上海市人民 *** 办公厅发文称，经评估需继续实施，有效期延长至2019年2月28日。

2018年底，广州市人大常委会发布公告，对《广州市房屋租赁管理规定（草案）》（下称《草案》）面向社会征求修改意见和建议。《草案》规定，出租人应当以居住空间的一间卧室或起居室（厅）为最小出租单位，且每个卧室或起居室（厅）居住使用人的人均使用面积不得少于5平方米，但居住使用人之间有法定赡养、抚养义务关系的除外。《草案》还明确，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间不得出租供人居住。违反上述两项规定且逾期不改正的，将处五千元以上三万元以下罚款。

苏州则走在“N+1”的前列，已经出台相关执行政策。日前，《苏州市出租房屋居住安全管理条例》正式获批，2019年5月1日将开始执行。根据条例规定：使用面积十二平方米以上的起居室（厅），可以隔断出一间居室出租，且出租的每间居室人均使用面积不得低于四平方米。这也意味着“N+1””模式在苏州正式合法化。

在业内人士看来，“N+1”模式的合法化，不仅使许多符合条件的隔断间可以允许被出租，增加了房源的供应量。同时，也减轻了年轻租房人群的经济压力。但是，由于改变原本的室内建筑结构，会增加消防隐患，因此在进行隔断时，应严格采用安全的隔断材料，保证通风和采光，保障房屋整体结构安全，不得影响人员疏散、逃生和消防救援。

北京租房新政

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